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李嘉诚难解“囤地”之惑

日期:2022年06月30日

       李嘉诚旗下的两家上市公司长江实业(00001.HK)和和记黄埔(00013.HK)多次在内地囤地。
        尽管和记黄埔在东莞的“海逸公馆”在2007年因囤积土地被罚款7915万元, 但该项目持续晒了5年。 近日, 该项目终于通过了东莞规划审核, 将于今年正式开工。 而自1999年和记黄埔接手这片土地以来, 一晃就过去了14年。 一个项目开发了八九年甚至十年, “昌河系”的长远发展已成为业内公开的秘密。 长石上海普陀真如项目于2009年开工, 但仍在打基础。 同年开工的浦东世纪城项目也相当缓慢。 一位曾在长江实业上海分公司工作的员工告诉《华夏时报》记者, 总部对大陆分公司的管控相当严格, 很多事情要经过繁琐的申请和审批程序才能正式启动。
        “土地在自己手中的时间越长, 获得的增值收益就越多, 所以一些开发商愿意留在这种低效、缓慢的开发中, ”鹏欣集团研究经理傅奇说。 发展缓慢获得高回报 和记黄埔东莞海逸项目2007年因囤积土地95个月被罚款7915万元土地闲置费。 但被罚款后, 该项目并没有立即启动, 而是又拖了五年。 “如果香港总部真的要发展, 恐怕项目也不会拖到现在才拿到规划许可证。” 易居中国分析师薛建雄指出。 海逸项目也不例外。 2006年底, 长江实业以22亿元底价收购上海市普陀区真如副中心一个占地约19.7公顷的综合体项目。 真如项目于2009年开工, 但已打地三年, 尚未进入主体建设阶段。 “一般10万平方米的商业项目, 如果速度够快, 半年就可以打好地基。50万平方米以上的项目, 差不多一年就可以打好地基。 一半。” 傅奇告诉记者。 根据和记黄埔此前对媒体的回应, 该项目预计2018年竣工, 即从2007年获得土地到正式使用至少需要11年时间。 薛建雄分析, 和黄、长实的项目进展缓慢的主要原因不仅是被外界诟病的囤地, 还与总部不放权和公司管理架构有关。 “昌河厅大陆分公司不仅在项目开发上没有决策权, 在财务和人事任免等方面也受到很大限制。
       ” 上述前长江员工向记者透露。 发展缓慢的背后, 是昌河署获得的巨额土地增值收益。 和记黄埔于2002年协议收购的上海玉翠大厦项目已售罄, 当时楼面价格仅为2497元/平方米; 但该项目直到2007年才首次开盘, 价格高达3.6万元。 元/平方米。 到达2009年售出时, 价格已涨至每平方米7万元, 是原楼面价格的28倍多。 五和智库副总经理蔡文涛认为,

所谓“低效率”, 其实体现了和记黄埔在房地产行业的独特经营方式。 “如果说囤地是为了赚取土地增值收益, 那是和记、长实的既定策略, 不向分支机构下放权力, 选择性地‘低效’管理部分项目。” “低效率”项目管理 一个项目是否启动, 分公司领导无权决定, 只有经过一系列程序向香港总部征求意见后才能决定。即使 项目即将开工, 投资预算确定, 分公司的财务也受到影响。控制非常严格。每年年初, 香港总部都会派首席财务官到分公司指导 一年的投资额。” 这位前长江实业员工表示, 他进一步表示, 长和的内地分公司要向香港总部汇报一切, 而项目开发涉及到施工、设计、材料等方面, 所以如果项目的一部分 同策地产研究总监张宏伟认为, 由于和记、长实在内地分公司几乎没有自主权, 香港总部要进行 各地更全面管控, 分公司与总部长期处于“拉锯战”的审批与审批关系, 降低了公司内部管理效率。” 一个项目的收益, 由于昌河系的开发周期远比内地地产公司长, 因此从中获得的实际收益要大得多 r 比那些开发快, 转机快的开发者。 昌河部需要的正是这个。 这种缓慢的效率发展, 并从这种缓慢的发展中获益。”傅琦说。在人事任免方面, 一位不愿透露姓名的消息人士告诉记者, 高级管理人员等人事任用在公司内部没有决策权。
        “即使是上海公司的负责人, 是否征地、出资多少也要提前报总部审批,

并报告最新的情况。” 随时发展。
        各部门下做具体工作的普通职员, 只在分公司任职。 一定的决策权。 而一些重要的岗位, 比如上海公司各个项目的负责人, 营销、研发等部门的经理, 几乎都是从香港总部派来的。”上述人士说。 “李嘉诚在香港的开发团队确实经验丰富, 但当他们被派往各个分公司时, 优势很可能会变成劣势。 因为从香港空降的管理团队不了解当地市场, 需要花很长时间。 是时候熟悉当地市场, 理顺与当地合作伙伴的关系了。”蔡文涛说。

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